(Agenzia delle entrate, risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015)
Per poter beneficiare della detrazione d’imposta spettante per i lavori di manutenzione e/o ristrutturazione edilizia effettuati sulle parti comuni (nella misura del 50% su un importo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare fino al 31 dicembre 2015, e nella misura del 36% su un tetto di 48.000 euro ad immobile a partire dall’anno prossimo), anche i piccoli condomìni, senza amministratore, devono richiedere l’attribuzione del codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti a nome del condominio stesso (il bonifico di pagamento deve riportare, oltre al codice fiscale di uno qualunque dei condomini, anche quello del condominio; a questo, inoltre, devono risultare intestate le fatture).
Il chiarimento dell’Amministrazione fiscale si basa sulla considerazione che la nascita del condominio è automatica nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune o quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi la proprietà esclusiva di piani o porzioni di piano. La costituzione del condominio impone che lo stesso richieda all’Agenzia delle entrate l’attribuzione del codice fiscale, in quanto i condomìni, in qualità di sostituti d’imposta, sono chiamati per legge ad effettuare le ritenute d’acconto sui corrispettivi pagati per prestazioni di lavoro autonomo e per prestazioni relative a contratti d’appalto di opere o servizi. E ciò a prescindere dalla circostanza che sia o meno necessario nominare un amministratore. Infatti, anche i piccoli condomìni (quelli con non più di otto condomini) sono tenuti al rispetto delle prescrizioni del codice civile sul condominio, tranne di quelle che disciplinano la nomina dell’amministratore e il regolamento condominiale.
La regola imposta dal Fisco rende un po’ più complicati gli adempimenti a carico dei mini-condomìni (quelli senza amministratore) dove, in linea di massima, quando si effettuano lavori sulle parti comuni, ciascun proprietario si fa intestare le fatture pro quota o, addirittura, fa indicare nel documento di spesa che si tratta di lavori su singola unità immobiliare e non su parti comuni.
L’intervento chiarificatore delle Entrate nasce proprio a seguito di un’istanza di interpello presentata da tre fratelli, ciascuno proprietario di un appartamento, che, avendo realizzato lavori sulle parti comuni della palazzina ed avendo effettuato i relativi pagamenti pro quota, tramite appositi bonifici bancari “parlanti”, senza aver prima richiesto il codice fiscale del condominio, hanno domandato al Fisco se possono ugualmente fruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie, in riferimento alle somme effettivamente pagate da ciascuno di essi, così come risulta dalle fatture e dai bonifici.
In base a quanto detto in precedenza, la risposta sarebbe dovuta essere negativa: le fatture erano intestate ai singoli proprietari e nel bonifico non era presente il codice fiscale del condominio. Tuttavia, la stessa Agenzia ha indicato come porre rimedio all’irregolarità commessa e non perdere il diritto al bonus ristrutturazioni. Tre gli step necessari, da eseguire entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui sono state sostenute le spese:
● presentare a un ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale del condominio, mediante il modello AA5/6;
● versare a nome del condominio, con indicazione del codice fiscale attribuitogli, la sanzione di 103,29 euro per l’omessa richiesta del codice fiscale (nell’F24 va riportato il codice tributo 8912);
● inviare, in qualità di condominio, una comunicazione in carta libera al competente ufficio delle Entrate, unica per tutti i condomini, specificando per ciascuno di essi: generalità e codice fiscale; dati catastali delle rispettive unità immobiliari; dati dei bonifici eseguiti per gli interventi; richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha realizzato i lavori; fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condomini, da intendersi riferite al condominio.