(Agenzia delle entrate, risoluzione n. 17/E del 16 febbraio 2015)
Regime fiscale agevolato, ossia imposta di registro in misura fissa (attualmente, 200 euro) ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, quando si “riscatta” dal Comune l’area – che lo stesso ente locale aveva già concesso in diritto di superficie – acquisendo, pertanto, la proprietà piena, e non più solo superficiaria, dell’appartamento. In tale circostanza, infatti, è applicabile il trattamento di favore previsto per gli atti di trasferimento in proprietà delle aree ricomprese nell’ambito dei piani di edilizia economica e popolare (PEEP).
L’importante chiarimento è arrivato dall’Amministrazione finanziaria a seguito dell’istanza di interpello presentata dagli appartenenti a una cooperativa che, oltre 25 anni fa, in attuazione del piano di zona consortile per l’edilizia economica e popolare, realizzò un fabbricato, assegnando ai soci la proprietà superficiaria degli alloggi. Il Comune, ancora proprietario dell’area sottostante, ha di recente proposto ai condomini, avvalendosi dell’opportunità concessa dalla Finanziaria 1999 (legge n. 448/1998), di trasformare il diritto di superficie in proprietà, attraverso la sottoscrizione di una convenzione per l’acquisto dell’area su cui insiste l’immobile, proporzionalmente alla quota millesimale spettante in relazione all’alloggio e alle pertinenze possedute. Gli interpellanti, ritenendo di dover applicare l’ordinaria imposta di registro in misura proporzionale (aliquota del 9%) e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, hanno richiesto al Fisco se, in presenza dei necessari presupposti, fosse possibile applicare l’aliquota agevolata del 2% prevista per l’acquisto della “prima casa”.
L’Agenzia delle entrate, rispondendo al quesito, ha innanzitutto bocciato tale possibilità, in quanto quell’agevolazione è riservata ai trasferimenti che hanno per oggetto “case di abitazione, ad eccezione …”: poiché le norme che recano benefici fiscali – come più volte chiarito dalla Corte di cassazione – sono di stretta interpretazione e la loro applicazione non può essere estesa a fattispecie non espressamente contemplate dalla legge, non è possibile contemplare le agevolazioni “prima casa”, destinate dal legislatore alle “case di abitazione”, anche per gli atti di trasferimento dell’area su cui insiste il fabbricato.
Tuttavia, è la stessa Agenzia che fornisce un’alternativa pro contribuente, sostenendo che a tali atti si può invece applicare il regime agevolato previsto dall’articolo 32 del DPR 601/1973 sull’edilizia economica e popolare. Tale norma era inizialmente finita nella tagliola del decreto legislativo sul federalismo fiscale (DLGS n. 23/2011), che ha sancito la soppressione generalizzata, a decorrere dal 1° gennaio 2014, di tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali, per gli atti costitutivi e traslativi di diritti reali a titolo oneroso. Successivamente, però, è stata riportata in vita dal decreto “Sblocca Italia” (DL n. 133/2014), che ha salvato – tra l’altro – l’applicazione dell’imposta di registro fissa e l’esenzione dalle imposte ipocatastali per gli atti di trasferimento della proprietà e per gli atti di cessione del diritto di superficie delle aree di cui al Titolo III della legge 865/1971. Poiché la norma richiamata disciplina anche i piani delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (legge 167/1962), ossia le aree acquisite per esproprio dai Comuni e concesse in diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali, il regime fiscale di favore è legittimamente applicabile anche all’atto con cui il Comune cede l’area, inclusa nel PEEP, agli assegnatari della proprietà superficiaria sugli alloggi, in quanto si tratta di atto attuativo dei piani di edilizia economica e popolare.