La nuova tassazione indiretta sui trasferimenti immobiliari

(Agenzia delle entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014)

Con una corposa circolare, l’Agenzia delle entrate ha fornito i primi chiarimenti sull’ap­plicazione delle norme che, dal 1° gennaio, hanno profondamente modificato la tassazione, ai fini delle imposte indirette, dei trasferimenti immobiliari. Le principali novità riguardano l’imposta di registro, per la quale sono ora previste tre sole aliquote: 2% per la prima casa non di lusso, 12% per i terreni agricoli acquistati da soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, 9% nelle altre ipotesi; in tutti i casi, comunque, l’imposta da versare non può essere inferiore a 1.000 euro. Vengono, inoltre, assorbiti dalla nuova imposta di registro altri balzelli minori (ad esempio quelli sulla voltura catastale degli immobili e per le modifiche degli atti presso la Conservatoria dei registri immobiliari). È passata, invece da 168 a 200 euro la misura fissa di imposte di registro ed ipocatastali, dovute quando per l’operazione non si applica l’imposta di registro proporzionale, ad esempio se l’atto è soggetto ad IVA. Inoltre, in linea generale (ma con alcune eccezioni, vedi box a destra), sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se contemplate da leggi speciali, relative a trasferimenti immobiliari a titolo oneroso.
Questo, in estrema sintesi, il nuovo quadro normativo. Prima di vedere le principali precisazioni delle Entrate, di seguito riportiamo una tabella che schematizza la tassazione applicabile ai trasferimenti di fabbricati abitativi, in base alle norme in vigore fino all’anno scorso e a quelle attuali.

Prima casa
Dal 1° gennaio 2014, per i benefici “prima casa”, non si fa più riferimento al decreto ministeriale 2 agosto 1969 che individua le caratteristiche perché un immobile sia considerato “di lusso”, ma alla categoria catastale di appartenenza: l’agevolazione non spetta per le unità accatastate come A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Sempre che ricorrano le altre condizioni previste dal TUR, i benefici si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, per l’acquisto contemporaneo di immobili contigui (ovvero di un immobile contiguo ad altra casa già acquistata fruendo dell’agevo­lazione) destinati a costituire un’unica unità abitativa; ovviamente, l’immobile risultante dalla riunione delle unità dovrà essere accatastato nelle categorie da A/2 ad A/7.
Le modifiche normative, tuttavia, non hanno interessato la disciplina IVA. Pertanto, per i trasferimenti soggetti ad IVA, la concessione dei benefici continua ad essere ancorata alle caratteristiche dell’immobile (DM 2 agosto 1969), a prescindere dalla categoria catastale nella quale l’immobile risulta censito.
Per quanto riguarda la decadenza dai benefici, il recupero della maggiore imposta riguarderà solo l’imposta di registro (9% anziché 2%) e non anche le ipocatastali che, quando si applica il Registro in misura proporzionale, sono dovute sempre nella misura fissa di 50 euro ciascuna, a prescindere dalla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici “prima casa”.
In salvo dalla ghigliottina della disposizione che ha soppresso “tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie”, il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”. Anche se rappresenta un vantaggio per il contribuente – spiega l’Agenzia – non è un’agevolazione che ha effetti sulla misura dell’imposta di registro dovuta sulle cessioni immobiliari. Inoltre, se scomputando il credito dall’imposta da pagare per il nuovo acquisto risultano dovuti meno di 1.000 euro, andrà versato solo tale importo e non quello minimo di 1.000 euro.

Permute
Per gli atti di permuta: l’imposta di registro con le nuove aliquote va calcolata sul valore intero del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta; le imposte ipotecaria e catastale sono dovute una sola volta nella misura di 50 euro ciascuna; non si pagano imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali. In caso di permuta con un trasferimento soggetto ad IVA e l’altro a Registro: sulla cessione non soggetta ad IVA, si applicano l’imposta di registro con le nuove aliquote e le ipocatastali nella misura di 50 euro ciascuna; per l’atto soggetto ad IVA, sono dovuti 200 euro di Registro, le imposte ipotecaria e catastale anch’esse – generalmente – nella misura fissa di 200 euro ciascuna (fanno eccezione gli immobili strumentali, per i quali i due tributi si pagano in misura proporzionale, rispettivamente il 3 e l’1%), l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Infine, nel caso di permuta con atti entrambi soggetti ad IVA, si applicano: l’imposta di registro in misura fissa (200 euro), due imposte ipotecarie e due catastali nella misura di 200 euro ciascuna (sempre che non si tratti di immobili strumentali, nel qual caso, ferma restando l’imposta di registro di 200 euro, sono dovute le imposte ipotecaria e catastale proporzionalmente – 3% e 1% – per ciascun bene immobile), l’imposta di bollo (230 euro), le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

Divisioni
Per gli atti di divisione immobiliare, se il conguaglio supera il 5% del valore della quota di diritto, si pagano l’imposta di registro con le nuove aliquote (comunque, non meno di 1.000 euro) e le ipocatastali nella misura di 50 euro ciascuna. Per registrare l’atto, inoltre, è dovuta l’imposta di registro con aliquota dell’1%, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore a quella fissa di 200 euro. Con o senza conguaglio, vanno pagati sempre anche Bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali.

Trattamenti particolari e agevolazioni abrogate

A seguito della riformulazione delle norme del TUR, non sono più applicabili le misure particolari dell’imposta di registro per: immobili di interesse storico, artistico e archeologico (aliquota del 3%); fabbricati o porzioni di fabbricato ceduti in esenzione dall’IVA nei confronti di immobiliari di compravendita (aliquota dell’1%); immobili ceduti nei confronti dello Stato o di enti pubblici territoriali (misura fissa, 168 euro); immobili situati all’estero (misura fissa, 168 euro); immobili ceduti nei confronti delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o delle ONLUS (misura fissa, 168 euro); immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati (aliquota dell’1%). Inoltre, sono abrogate le agevolazioni per: i trasferimenti a favore di giovani agricoltori (imposta di registro nella misura del 75%); l’acquisto di fondi rustici da parte di cooperative e società forestali (imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa); i trasferimenti di immobili dello Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali, o loro consorzi, a favore di fondi di investimento immobiliare (imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 516,46 euro); i piani di insediamento produttivo e per l’edilizia economico popolare (imposta di registro in misura fissa, esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale); i trasferimenti posti in essere nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione e per gli atti di obbligo (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale); i trasferimenti di immobili da Comuni a fondazioni o a società di cartolarizzazione o ad associazioni riconosciute (esenzione dalle imposte di registro, di bollo, ipotecaria, catastale e ogni altra imposta indiretta, tributo o diritto).

Regimi agevolativi “sopravvissuti”

La soppressione di esenzioni e agevolazioni non opera in relazione ad alcune situazioni funzionali alla disciplina di particolari istituti, la cui riferibilità ai trasferimenti immobiliari è solo eventuale:

● mediazione civile e commerciale (esenzione dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura; il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente);

● separazione e divorzio (esenzione dalle imposte di bollo, di registro e da ogni altra tassa);

● conciliazione giudiziale (esenzione dall’imposta di registro per i processi verbali di conciliazione di valore non superiore a 51.645,69 euro);

● acquisto di piccola proprietà contadina (imposte di registro ed ipotecaria in misura fissa, imposta catastale all’1%);

● riorganizzazione tra enti (imposte di registro e ipocatastali in misura fissa di 200 euro ciascuna);

● fondi immobiliari (imposte di registro e ipocatastali in misura fissa);

● partecipazione a EXPO 2015 (esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecaria e catastale).